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☆じょーぶろぐ☆
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<p>こんにちは！<br /><br />ゴールデンウィークもあっという間に終わりました。<br />今年は、その期間ずっと仕事でした。<br />例年その期間、お客様の来店数は少ないのですが、<br />今年は沢山のお客様にお越し頂きました。<br /><strong><font color="#00ccff">ご来店頂きまして、誠にありごとうどざいました。<br /></font></strong><br />休暇とは関係ありませんが、昨年11月に成立した<br /><font color="#ff0000">「空き家対策特別措置法」</font>によって、一戸建ての売り<br />物がこれから市場に相当数出回ることが予想されます。<br />特別貸し家に指定された場合、固定資産税の優遇<br />措置も受けられなくなります。<br />2016年以降に実施になります。<br /><br />本日は、強制執行について学習します。<br /><br /><strong>強制執行の種類<br />不動産に対する強制執行<br /></strong><br />不動産に対する強制執行には、強制競売と強制管理<br />の2つがあり、これらを併用することもできます。<br /><br /><strong>強制競売の開始<br /></strong><br />執行裁判所は、執行開始の要件、申立ての要件等を<br />審査し、申立てが適法であるときは、強制競売の開始<br />を決定します。<br />その開始決定において、強制競売の手続を開始する旨<br />と、債権者のために不動産を差し押さえる旨を宣言しま<br />す。<br />申立てが不適法なときは、申立て却下の決定をしますが、<br />これに対しては執行抗告をすることができます。<br />強制開始決定は、職権で債権者に送達され、また、差押え<br />の登記が嘱託されます。<br />差押えの効力は、<strong><font color="#ff0000">競売開始決定が債権者に送達された時</font></strong><br />に生じますが、差押えの登記が送達前になされたときは、<br /><font color="#ff0000"><strong>登記の時</strong></font>に生じます。<br /><br /><strong>不動産の現況調査・評価<br /></strong><br />執行裁判所は、執行官に対し、不動産の形状（土地・建物<br />の現況、実測面積など）、占有関係その他の現況について<br />調査を命じなければなりません。<br />不動産を適正な価額で売却するためには、現状が正確に<br />把握されていなければならないからです。<br />また、執行裁判所は、<strong><font color="#ff0000">評価人</font></strong>を選任し、不動産の評価を命じ<br />なければなりません。<br />評価人は、近傍同種の不動産の取引価格、不動産から生ず<br />べき収益、不動産の原価その他の不動産の価格形成上の<br />事情を適切に勘案して、評価することになります。</p><p><strong>売却基準価格の決定</strong></p><p>執行裁判所は、<strong><font color="#ff0000">評価人の評価に基づいて</font></strong>、不動産の売却の<br />額の基準となるべき価格（売却基準価額）を定めます。<br />そして、買受けの申出の額は、売却基準価額から、<strong><font color="#ff0000">その10分<br />の2に相当する額を控除した価額</font></strong>以上でなければなりません。 </p><p><strong>物件明細書の作成・公開</strong></p><p>裁判所書記官は、買受人が引き受けることになる最優先<br />順位の用益権、処分禁止の仮処分などを記載した<strong><font color="#ff0000">物件<br />明細書を作成</font></strong>し、物件明細書の写しを執行裁判所に備え<br />置いて<strong><font color="#ff0000">一般の閲覧に供</font><font color="#ff0000">しなければなりません</font></strong>。</p><p><strong>売却の実施<br /></strong><br />不動産の売却は、裁判所書記官の定める売却の方法により<br />行われます。<br />裁判所書記官は、入札又は競り売りの方法により売却する<br />ときは、売却の日時と場所を定めて、執行官に売却を実施<br />させます。<br />そして、執行官による売却の実施が終わると、執行裁判所<br />は、売却決定期日を開いて、<strong><font color="#ff0000">売却の許可又は不許可</font></strong>を言い<br />渡さなければなりません。<br /><br /><strong>代金の納付とその効果</strong></p><p>売却許可決定が確定したときは、買受人は、裁判所書記官<br />の定める日までに代金を裁判所書記官に納付しなければな<br />りません。<br />そして、買受人は、<strong><font color="#ff0000">代金を納付した時</font></strong>に、不動産を取得する<br />ことになります。<br /><br /><strong>売却代金の配当の実施</strong><br />執行裁判所は、一定の場合を除き、配当表に基づいて、債権<br />者に対する配当を行います。</p><p><br /><span style="font-size: 10pt"> </span></p><p><strong><font color="#ffcc00">今日はここまでにしておきます。</font></strong></p><p><br /> <font style="background-color: #ffffff" color="#999999"> </font><br /><font color="#00ff00">新築物件も取り揃えています。<br /></font></p>