こんにちは！
ゴールデンウィークもあっという間に終わりました。
今年は、その期間ずっと仕事でした。
例年その期間、お客様の来店数は少ないのですが、
今年は沢山のお客様にお越し頂きました。
ご来店頂きまして、誠にありごとうどざいました。
休暇とは関係ありませんが、昨年11月に成立した
「空き家対策特別措置法」によって、一戸建ての売り
物がこれから市場に相当数出回ることが予想されます。
特別貸し家に指定された場合、固定資産税の優遇
措置も受けられなくなります。
2016年以降に実施になります。
本日は、強制執行について学習します。
強制執行の種類
不動産に対する強制執行
不動産に対する強制執行には、強制競売と強制管理
の2つがあり、これらを併用することもできます。
強制競売の開始
執行裁判所は、執行開始の要件、申立ての要件等を
審査し、申立てが適法であるときは、強制競売の開始
を決定します。
その開始決定において、強制競売の手続を開始する旨
と、債権者のために不動産を差し押さえる旨を宣言しま
す。
申立てが不適法なときは、申立て却下の決定をしますが、
これに対しては執行抗告をすることができます。
強制開始決定は、職権で債権者に送達され、また、差押え
の登記が嘱託されます。
差押えの効力は、競売開始決定が債権者に送達された時
に生じますが、差押えの登記が送達前になされたときは、
登記の時に生じます。
不動産の現況調査・評価
執行裁判所は、執行官に対し、不動産の形状（土地・建物
の現況、実測面積など）、占有関係その他の現況について
調査を命じなければなりません。
不動産を適正な価額で売却するためには、現状が正確に
把握されていなければならないからです。
また、執行裁判所は、評価人を選任し、不動産の評価を命じ
なければなりません。
評価人は、近傍同種の不動産の取引価格、不動産から生ず
べき収益、不動産の原価その他の不動産の価格形成上の
事情を適切に勘案して、評価することになります。 売却基準価格の決定 執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の
額の基準となるべき価格（売却基準価額）を定めます。
そして、買受けの申出の額は、売却基準価額から、その10分
の2に相当する額を控除した価額以上でなければなりません。 物件明細書の作成・公開 裁判所書記官は、買受人が引き受けることになる最優先
順位の用益権、処分禁止の仮処分などを記載した物件
明細書を作成し、物件明細書の写しを執行裁判所に備え
置いて一般の閲覧に供しなければなりません。 売却の実施
不動産の売却は、裁判所書記官の定める売却の方法により
行われます。
裁判所書記官は、入札又は競り売りの方法により売却する
ときは、売却の日時と場所を定めて、執行官に売却を実施
させます。
そして、執行官による売却の実施が終わると、執行裁判所
は、売却決定期日を開いて、売却の許可又は不許可を言い
渡さなければなりません。
代金の納付とその効果 売却許可決定が確定したときは、買受人は、裁判所書記官
の定める日までに代金を裁判所書記官に納付しなければな
りません。
そして、買受人は、代金を納付した時に、不動産を取得する
ことになります。
売却代金の配当の実施
執行裁判所は、一定の場合を除き、配当表に基づいて、債権
者に対する配当を行います。
今日はここまでにしておきます。
新築物件も取り揃えています。
|
