こんにちは！

今週も気になることがありました。
和室のリフォームチェックをしている時でした。
「いとめんだね。」
いけ面？俺の事？照れるなあ〜！
ではありませんでした。
和室に使われてる柱の事でした。
柱に人がぶつかったときに怪我をしないために、
あるいは柱そのものの損傷を防ぐために、角を
削り落します。
これを面取りといいます。
糸面の糸は、細いという意味で、柱の角部分を
糸幅と同じくらい削った面のことだそうです。
ある職人さんから教わりました。


代理商との契約の解除

商人と代理商は、契約の期間を定めなかったときは、
２か月前までに予告することによって、その契約を
解除することができ、やむを得ない事由があるときは、
いつでもその契約を解除することができます。


代理商の義務

通知義務
代理商は、取引の代理または媒介をしたときは、遅滞なく、
商人に対して、その旨の通知を発しなければなりません。

代理権
契約代理商は、商人のために契約締結をする代理権を有し
ていますが、その代理権の範囲は代理商契約によって定ま
ります。
これに対し、媒介代理商は、取引の媒介をする権限を有する
のみで、代理権を有していません。

今日はここまでです。
次は、通知を受ける権限です。

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最近、不動産広告のルールが変更になりました。
興味のある人がいるかもしれませんので、
一応書いておきましょう。

まず、以前は（建築後２年以内の未入居の建物）のみ、
に限られていた「二重価格表示」の要件が緩和されています。

「二重価格表示」とは
【３０００万円 → ２５００万円】のように、
値下げ前の価格を同時に表示することです。
今回の改正で、一定の条件を満たせば、
土地や中古住宅でも二重価格表示が可能になりました。

と、いうことは
旧価格からの値下げを強調した広告や、
最初は相場より高めの価格を設定しておいて
売れなかったら相場に戻す、
というようなやり方が増えるかもしれません。
（売れ残り感、というリスクもありますが・・・）

当然、心理的に安く感じる場合もあるはずですが、
不動産は決して安い買い物ではありません。
「本当の適正価格はいくらなのか」
をしっかり見極めなくてはなりませんね。


次に気になったのは、
「畳数の表示を明確に」ということです。

これまでは１畳あたりの面積が
（最低基準の1.62�u）に満たないときでも、
その旨と面積を明示すれば表示が認められていました。
今回の改正では、この部分の但し書きが削除され、
広告表示する場合は必ず、
「畳１枚の広さは1.62�u以上」となりました。
物件によってはかなりの違いが出てくるかもしれません。
「不当表示」と言われないよう、我々も注意が必要です。




・・・他にも改正された箇所は色々ありますが、
今日のところはこの辺で（面倒になってきた）。
もっと詳しく知りたい方は、
不動産公正取引協議会連合会のＨＰを御覧下さい。
（結局他人任せ）

※余談になりますが、不動産公正取引協議会連合会の
　「ＤＫ・ＬＤＫの広さの目安となる指導基準」によると、
　『居室数が１の場合のＤＫは４．５畳以上、ＬＤＫは８畳以上。
　居室数が２以上の場合のＤＫは６畳以上、ＬＤＫは１０畳以上』
　と定められています。
　図面を見るときの参考にしてみて下さい。
　 

それではまた「海路の日和」でお会いしましょう。

こんにちは！

今週も気になることがありました。
カーテンなのに「たたみしろ」と言われ、なぜ畳？
戸惑いました。
カーテンなどをたたんだ時の幅をたたみ代と言います。
一般的には、カーテンの仕上り幅は窓の幅（外枠寸法）
よりもたたみ代の分広くします。
これはカーテンを開けたとき、窓にカーテンがかからない
ようにするためです。
ある職人さんから教わりました。


代理商の種類

契約代理商
契約代理商とは、商人のためにその取引の代理、すなわち
法律行為をすることの委託を受ける者のことをいいます。
商人との法律関係は、委任関係となります。


媒介代理商
媒介代理商とは、商人のためにその取引の媒介、すなわち
法律行為でない事務の委託を受ける者のことをいいます。
商人との法律関係は、準委任関係となります。

今日はここまでです。
次は、代理商との契約解除です。

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こんにちは！

今週も気になることがありました。
皆さん、アプローチとポーチの違いをご存じですか？
アプローチは、門から玄関へ向かう道のことです。
ポーチは、建物の内と外をつなぐ空間で、屋根があり
建物から突き出して設けられた玄関の外側部分の
ことです。
ある職人さんから教わりました。


表見支配人

商人の営業所の営業の主任者であることを示す名称
を付した使用人は、相手方が善意であったときを除き、
当該営業所の営業に関し、一切の裁判外の行為をす
る権限を有するものとみなされます。


代理商

代理商とは、商人のためにその平常の営業の部類に
属する取引の代理または媒介する者で、その商人の
使用人でないもののことをいいます。
代理商は、独立の商人として、商人の外部にあってこ
れを補助します。

代理商は、法人であっても構いません。例えば、損害
保険代理店がこれにあたります。

今日はここまでです。
次は、代理商の種類です。

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こんにちは！

どう思わせているかを気にすること!

知人から、言われた言葉が気になりました。
どう自分が表現したいイメージを相手に浸透させていくことを
考え、アプローチしていくかが大事であるとおっさんがおっさん
に説法してました。

惹きつける要素があるなら、
説得できると自信があるなら、
自分はこうでありたいという意思が強いなら、
線で考え、継続的に自分に対する印象を変えて
いく必要があると説いてました。
熱いおっさんでした。


支配人の競業の禁止

支配人は、商人の許可を受けなければ、次の行為を
してはなりません。
１　自ら営業を行うこと
２　自己または第三者のために、その商人の営業の
　　部類に属する取引をすること
３　他の商人または会社・外国会社の使用人となること
４　会社の取締役、執行役または業務を執行する社員
　　となること

※支配人が商人の許可を受けずに上記２の行為をした
ときは、その行為によって支配人または第三者が得た
利益の額は、商人に生じた損害の額と推定されます。

今日はここまでです。
次は、表見支配人です。

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